Salarios de los encargados y los temas de mantenimiento de los edificios.

Sobre consorcios

Conflictos cotidianos

A los incrementos de los salarios de los encargados y los temas de mantenimiento de los edificios se suma la aprobación de la ley que habilita a los miembros de un edificio a cambiar de administrador

Cuando se habla del estado de los edificios es común la humanización de los términos inteligentes, saludables, enfermos y demás. El consorcio y su órgano, la asamblea, son los responsables directos del latido de cada edificación. ¿Pero cuáles son las principales preocupaciones de los consorcistas para mantener la vitalidad del edificio?

"Sin duda, en primer lugar, el gasto de personal repartido en sueldo y cargas sociales -responde Osvaldo Loisi, de la Liga de Consorcistas-. Este gasto ocasiona un continuo aumento de expensas y provoca verdadera angustia, sobre todo en aquellos hogares de consorcistas que viven con salarios mínimos o de jubilados y pensionados."

Estar al día con las obligaciones legales, como la ley de balcones, el mantenimiento de ascensores o las luces de emergencia, son otros ítems que los consorcistas buscan atender. También las cañerías obsoletas, que suelen provocar dolores de cabeza, ya que muchas veces la falta de una atención permanente provoca roturas y filtraciones. A eso se suman los riesgos de siempre, como incendios y robos.

Las relaciones de los consorcistas con los encargados y los administradores no son siempre las mejores y varían, lo mismo que el ir y venir en el mantenimiento del edificio. Una buena comunión entre las partes permite potenciar y mejorar las relaciones. Si ocurre todo lo contrario, se dificulta la solución de los problemas cotidianos.

El presidente de la Fundación Reunión de Administradores, Jorge Hernández, opina: "Uno de los principales problemas es el aumento de las expensas comunes por imposiciones burocráticas del Estado, que sólo tienen como fin satisfacer la voracidad fiscal de recaudar. La consecuencia es el grave deterioro del parque edilicio, en razón de la imposibilidad de los copropietarios de invertir recursos en la conservación y el mantenimiento preventivo. Por eso, cada vez es mayor la incidencia en las expensas comunes de esos gastos burocráticos".

Y agrega: "La inseguridad y la falta de protección de la vida y bienes de los copropietarios convierten en imprescindible la contratación directa de vigilancia y seguridad privada, lo que resulta sumamente oneroso".

Si tenemos en cuenta que aproximadamente el 70 por ciento de los residentes en la zona metropolitana habitan en edificios de departamentos, la preocupación por el destino de los recursos económicos es un tema central en la agenda. Principalmente por el contenido de las quejas: el continuo aumento de las cargas en las expensas.

Aumentos en los sueldos de los encargados y contrataciones sobrevaluadas en bienes y servicios son los argumentos más comunes utilizados por los consorcistas a la hora de explicar los incrementos.

Loisi comenta: "Los ajustes salariales se realizan por convenios colectivos de trabajo, que son contratos celebrados entre el gremio de los encargados y tres asociaciones de administradores, que dicen que representan todos los consorcios del país. Lo verdaderamente grave de esta situación es que los consorcios carecen de representación en esas mesas negociadoras, debiendo afrontar los aumentos que allí se pactan. Desde 2004, por esos convenios, los encargados tienen un aumento anual que supera ampliamente los índices oficiales del Indec".

Por el lado de los administradores, Hernández coincide en que "existe falta de transparencia y representatividad en las negociaciones paritarias del sector, que determina los aumentos de sueldos del personal de portería dependiente de los consorcios de propietarios".

Esta coincidencia argumental entre los representantes de los consorcistas y de los administradores no se mantiene en otros temas. De hecho, la relación entre ambos sectores fue tema principal en la agenda legislativa porteña. En noviembre, los diputados porteños aprobaron la ley 3254 (de consorcios); el autor del proyecto fue el diputado de la Coalición Cívica Sergio Abrevaya. El legislador asegura: "La actividad de administrar consorcios no ha tenido regulación, excepto la creación de un registro. Desde hace 60 años que esta actividad viene creciendo en responsabilidades, a la par que creció la vida en consorcios. Antes un consorcio tenía no más de tres pisos, la gente a las 17 estaba en su casa y trabajaba por el barrio. La vida en un consorcio hoy es mucho más intensa; los edificios tienen más de siete pisos, y agregaron más servicios centrales, a la vez que la ciudad puso más controles de seguridad, en ascensores, balcones y demás. El administrador ya no es un mero representante legal, sino alguien que debe tomar decisiones permanentemente en consorcios donde la gente tiene cada vez menos tiempo para participar. Todo eso trajo como consecuencia buenos y malos administradores, como en cualquier otra actividad, pero al no haber regulación, estos últimos no han tenido límites ni sanciones".

La nueva ley, aún no reglamentada, modifica algunos artículos de la antigua ley 941. En ellos se obliga a los administradores a inscribirse en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal y validarse anualmente para presentarse ante la asamblea de consorcistas. Además, habilita al órgano asambleario a renovar o cesar la labor del administrador, con la mayoría estipulada en el reglamento o, en su defecto, por los dos tercios de los propietarios presentes, con mínimo quórum. Los honorarios del administrador son acordados entre él y la asamblea de propietarios, sin ninguna otra entidad o cámara que los regule, y sólo podrán ser modificados con la aprobación de la asamblea ordinaria, o en su caso, la extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta en el reglamento de copropiedad. A falta de disposición, se requerirá mayoría absoluta. La legislación establece la creación de un registro de firmas de los propietarios, así como la obligatoriedad de dejar asentados en los registros los horarios de inicio y finalización de cada asamblea. "Creo que lo menos que se puede decir es que es demagógica, porque se pretende con ella hacerles creer a los consorcistas que servirá para controlar mejor a los administradores que no cumplan con sus responsabilidades, cuando en realidad es una ley que beneficia de algún modo a los propios legisladores."

Osvaldo Loisi, representante de los consorcistas, es más optimista y expresa: "La reforma viene a satisfacer un anhelo generalizado de todos los consorcistas que se ven imposibilitados de prescindir de sus servicios a un mal administrador por no poder reunir las mayorías reglamentarias para desplazarlo. Además, el administrador estará obligado, siempre que la asamblea no disponga lo contrario, a abrir una cuenta bancaria a nombre de cada consorcio que administra, a fin de evitar los abusos de ciertas administraciones que, unificando los dineros de las expensas de varios edificios en una sola cuenta, actúan en la práctica como bancos, creando ficticiamente créditos a su favor".

"La ley contiene un punto objetable. Lamentablemente se ha pretendido allí reformar el Código Civil limitando el derecho de retención otorgado por ese cuerpo legal a los administradores, lo cual es absolutamente inviable, porque, aun siendo loable la intención del legislador, la ciudad carece de jurisdicción para reformar dicho Código, que es una ley nacional", según Loisi.

La aplicación de la ley recae sobre la Dirección General de Defensa del Consumidor, que tiene a su cargo el Registro de Administradores, además de la recepción de denuncias y la potestad de sancionar a los administradores que incumplen las normas. Tanto estos últimos como los consorcistas están a la espera de la reglamentación de la ley, vital para avanzar en la aplicación, por ejemplo, de sanciones.

Abrevaya concluye: "Con la ley se estandariza la liquidación de expensas; se regula la manera de contratar proveedores; se propone la opción de bancarizarse. Respecto del administrador, éste tiene que tener una declaración jurada de bienes o un seguro, donde el reglamento no dice nada. El mandato del administrador es de un año, renovable, y se requieren dos tercios de los votos de los presentes en la asamblea".

Juan Pablo Martinelli 

GASTOS MENSUALESEjemplo

Remuneración del personal: $ 1770 / 24,9% 
Aportes y cargas sociales: $ 779,98 / 11% 
Abonos: $ 686 / 9,65% 
Servicios e impuestos: $ 314,96 / 4,43% 
Seguros: $ 241 / 3,39% 
Administración: $ 885,30 / 12,5% 
Otros: $ 401,50 / 5,65% 
Mantenimiento: $ 2030 / 28,6% 
Total: $ 7108,74 / 100%

En total, en este edificio existen 35 unidades. Del primer piso al octavo hay 4 departamentos por piso. Es decir, 32. Un departamento en planta baja y otro en el noveno piso, antes de la escalera que conecta la terraza. Y dos más. A estos 34 se le suma un local comercial debajo del edificio. Es decir, 35 unidades. Según las características, el departamento que más paga carga con el 4,53% del total de gastos. El de menor gastos carga con el 1,68 %. A los abonados al cable se les adiciona $98,06